ΜΕφΑνΚρ 84/2026 : Ανακοπή τρίτου: Ακύρωση κατάσχεσης ακινήτου παρά τη μεταγραφή του συμβολαίου μετά την κατάσχεση

Σε υπόθεση που χειρίστηκε το γραφείο μας, το Μονομελές Εφετείο Ανατολικής Κρήτης απέρριψε κατ’ ουσίαν έφεση εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων και επικύρωσε την ακύρωση κατάσχεσης ακινήτου, κατόπιν ανακοπής τρίτου κατά το άρθρο 936 ΚΠολΔ.

Έκρινε ότι, υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις, η αναγκαστική εκτέλεση προσέκρουε στην απαγόρευση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος του άρθρου 281 ΑΚ, παρότι το συμβόλαιο αγοράς της ανακόπτουσας είχε μεταγραφεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης.

Η αγοράστρια εταιρεία είχε συνάψει συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και, ακολούθως, οριστικό συμβόλαιο πώλησης, σε χρόνο προγενέστερο της έκδοσης της διαταγής πληρωμής βάσει της οποίας επισπεύσθηκε η εκτέλεση. Είχε εξοφλήσει πλήρως το τίμημα και είχε παραλάβει τη νομή και κατοχή του ακινήτου, την οποία ασκούσε έκτοτε χωρίς αμφισβήτηση από τον πωλητή. Στο ακίνητο λειτουργούσε επιχείρησή της, ενώ η ίδια το δήλωνε επί σειρά ετών στο Ε9 και είχε καταβάλει τον αναλογούντα φόρο μεταβίβασης. Ωστόσο, η μεταγραφή του οριστικού συμβολαίου πραγματοποιήθηκε μετά την κατάσχεση που επιβλήθηκε για οφειλή του πωλητή.

Το δικαστήριο δέχθηκε ότι η ανακοπή τρίτου μπορεί να στηρίζεται σε δικαίωμα επί του αντικειμένου της εκτέλεσης που αντιτάσσεται στον οφειλέτη και αποκλείει ή περιορίζει το δικό του δικαίωμα. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, έκρινε καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος κυριότητας του πωλητή–οφειλέτη, το οποίο αξιοποιούσε η επισπεύδουσα μέσω της αναγκαστικής εκτέλεσης.

Για την κρίση αυτή συνεκτιμήθηκαν η πλήρης εξόφληση του τιμήματος, η παράδοση και η μακροχρόνια ανεμπόδιστη άσκηση της νομής, η επιχειρηματική χρήση και η φορολογική δήλωση του ακινήτου. Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδόθηκε στις επαχθείς συνέπειες της απώλειάς του: η αγοράστρια θα υποχρεωνόταν να μετεγκαταστήσει την επιχείρησή της ή να καταβάλλει μίσθωμα στον υπερθεματιστή, ενώ, λόγω της αφερεγγυότητας του πωλητή, δεν θα μπορούσε να ανακτήσει το καταβληθέν τίμημα. Ο ισχυρισμός ότι η καθυστέρηση της μεταγραφής οφειλόταν αποκλειστικά στην αγοράστρια κρίθηκε ότι, ακόμη και αν ήταν αληθής, δεν ανέτρεπε το συμπέρασμα περί καταχρηστικότητας.

Ως προς τα δικονομικά ζητήματα, επιβεβαιώθηκε ότι η ανακοπή του άρθρου 936 ΚΠολΔ στρέφεται κατά του επισπεύδοντος δανειστή και του οφειλέτη, οι οποίοι συνδέονται με αναγκαστική παθητική ομοδικία. Έγινε επίσης δεκτή ως παραδεκτή και νόμιμη η αυτοτελής πρόσθετη παρέμβαση της διαχειρίστριας της νέας δικαιούχου της απαίτησης. Η νόμιμη συμμετοχή της επέτρεψε την ουσιαστική εξέταση της έφεσης, παρά τη μη προσήκουσα παράσταση της εκκαλούσας και την απουσία του οφειλέτη.

Με την απόφαση διατηρήθηκε η ακύρωση της κατασχετήριας έκθεσης. Η προστασία της αγοράστριας θεμελιώθηκε στην καταχρηστικότητα υπό τις ιδιαίτερες συνθήκες της υπόθεσης· δεν αναγνωρίστηκε κυριότητά της λόγω χρησικτησίας ούτε κρίθηκε ότι η μεταγενέστερη μεταγραφή αρκεί από μόνη της για την ακύρωση κατάσχεσης.